红色线为楼价指数，蓝色线为 GDP 增长情况。请注意 97-98 年，就是你所提到的时间点。97 年房价暴跌对经济影响巨大，但并非毁灭性的，且经济很快复苏，反而楼市跌足 6 年。

自 1997 年中香港回归中国开始，至 2003 SARS 肆虐结束，这短短六年是香港过去 50 年最惨痛的六年，期间楼市平均下跌六成半（每年平均跌幅 16%），全港超过一半业主成为负资产，于 1997 年摸顶买入真正豪宅（港岛区）的业主，要捱至 2006 年才真正脱身，至于摸顶买入假豪宅或偏远地区中下价楼宇的业主，直至 13 年后，应还比当年买入价低 30-40%，1997 楼市泡沫之大，范围之广，可想而知。

香港的楼市与经济相辅相成，互相影响，但是楼市周期与经济增长的周期又不是完全重合。

宏观地看问题，楼价长远来讲，应该与大众的收入成正比。故理论上：

楼价=常数 X 大众收入

大众收入可以是香港家庭收入中位数，或者更准确地讲是中产家庭收入中位数。

不过世事哪有如此理想？虽然楼价的大方向是与大众收入成正比，但期间一定有周期性波动，有时楼价高于理想值，有时低于理想值。波动的形成有客观原因：例如经济环境、利息因素等；更重要的是有主观原因：例如大众对楼价走势的主观期望、对经济前景的心理预期等。以上种种因素综合起来，就产生了香港楼市波动周期的特有模式。

值得借鉴的方面太多了，我只说一点：

1997 年，图中列出由 1997 年 4 月至 2010 年 4 月于香港银行体系内所有货币之存款及贷款。可以知道，于 1997 年中，于香港银行体系内所有货币之存款及贷款大约分别为 HK$28,000 亿及 HK$43,000 亿，当时香港超借 HK$15,000 亿。

借钱过于容易，没有适当的风险控制，也是推高楼市的重要原因，这也是需要压力测试的原因！

2010 年 4 月，淨存款 (i.e. 总存款 - 总贷款) 约为 HK$35,000 亿 , 如我没有记错，2010 年 HK GDP 为 HK$18,000 亿，香港净存款约自身 GDP 的两倍，这显示香港本身其实是非常富有，香港人系借贷方面是非常保守、谨慎，从整体经济来看，香港本身不但完全没有过渡借贷的情况，同时亦有很大可举债投资的空间。

由此可见 1997 年到底让香港人学到了什么。

说点浅见。

1. 香港楼市的虚高跟外资过量进入关系巨大。香港不同于中国内地，外汇市场发达，外资进入香港炒作房地产比较容易，亚洲金融危机爆发，大量外资撤出香港，导致房地产市场暴跌，这种情况在内地不会特别明显地暴露出来。

2. 香港房地产市场跌幅达到 70%，创造了很多负资产，但是大部分香港居民并没有因为负资产而出售手中的自住房，而是节衣缩食攒钱偿还银行贷款，只要有收入，都会竭力保住自己的住房。

虽然没有具体的数据说明香港的房地产市场中居民自住房比例和投资房比例是多少，但是从以上两个事实可以感觉出，香港楼市中投资房比例肯定比中国内地要大（从中国整体情况看，不特定跟某些城市比较），因为香港国际化程度高，外来炒房客数量多，这部分人的资金属于投机性质，跟炒股的资金习惯相似。

至于房价下跌对经济造成的影响，我想最明显的是使得香港经济陷入长达几年的通缩，经济低迷陷入恶性循环，硬着陆导致经济长时间无法恢复活力，使得香港社会深受其苦。

至于可供内地借鉴的经验，我想最主要是在政策上保持稳定和独立，不能跟着欧美的步调走，坚持按照中国自己的进度对待人民币汇率问题，适度的开放外汇市场；另外对待金融创新要保持冷静的头脑，很多金融创新成果本身是具有积极意义的，但是因为没有配合相应的制度和监管，导致金融成为损害经济实体的罪魁祸首，我们应该同时学习金融创新所带来的经验和教训，配合制度建设实行金融创新的摸索；提倡理性健康的投资理念，不要鼓励老百姓进行高风险的投资组合，冒险投资超出自己经济实力的东西，同时配合制度改革，创造更多的投资渠道。