伊斯兰债券与普通债券的最大区别只有一句话：由于伊斯兰债券受制于《古兰经》，不可以像普通债券那样直接收取、发放利息，于是转而采用金融租赁的租金模式。

伊斯兰教法规定穆斯林禁止收取利息，所以伊斯兰债券的本质其实是一种租赁债券。这种债券名义上并不支付利息，但是给投资者支付该债券基础资产的“收益权”，而所谓收益权就是把利息租金化的过程。

其具体操作过程如下：

中国某奶茶店需要融资，找到了中银国际。之后中银国际承销了债券，路演后以伊斯兰债券形式发行给中东某穆斯林土豪。所以土豪是投资人（贷方），购买这些债券本质上购买了奶茶店资产的所有权。换句话说，发行人（奶茶妹妹）将奶茶店的资产转让给了土豪，土豪又反过来将奶茶店资产租给奶茶妹妹使用。那么土豪的投资回报怎么来呢？奶茶店生意好赚到钱了！债券合约到期必须返回本金，这样奶茶店的所有权就又从土豪手中回到了奶茶妹妹的手中！但土豪总不可能白借给奶茶妹妹钱吧？所以要分红！奶茶店的利润会按照合同里的约定的比例分红。这样，穆斯林土豪就不是收取利息而是获得分红回报了。这一定比率的分红其本质就是 floating 租金或者佣金。

另外，伊斯兰债券标的资产必须满足伊斯兰教义的规定，不能投资任何金融衍生品、猪肉和酒精饮料的生产加工、博彩等违反《古兰经》的生意。 换句话说，只要标的物不是衍生品、猪肉和酒精，其他都可以，比如房地产啊奶茶店啊什么的。

伊斯兰债券是由马拉西亚首发的，之后各大国际性金融城市纷纷跟进。伦敦在 2007 年 1 月立法支持伊斯兰债券，然后其实 2007 年香港就开始涉足伊斯兰金融业务了。香港的野心是很大的！作为国际金融中心，并为促进本地债券市场更多元化，前特首曾荫权于 2007 年施政报告中将引入伊斯兰金融及在港发展伊斯兰债券市场列作政府当局的重要措施，其后香港进行多方工作，包括订立适用于伊斯兰债券的税务架构等，冀提升香港发展伊斯兰金融业务的竞争力。

2007 年 8 月，香港金管局批准马来西亚丰隆银行（香港）有限公司推出香港市场首个伊斯兰银行业务窗口。2007 年 11 月，丰隆银行（香港）有限公司又发行了首只针对零售投资者的伊斯兰基金。同月，恒生投资管理有限公司推出了恒生伊斯兰中国指数基金（基金投资服务），第一个月就募集到 6500 万美元，方便了中东穆斯林土豪们投资中国移动、中国海洋石油等大型企业。2008 年初，在沙特阿拉伯首都利雅得，香港特别行政区行政长官曾荫权表示，“香港金融服务基建设施稳固，法律制度灵活完备，完全可以成为东亚地区的伊斯兰金融交易中心。”所以本次发行意味着香港又离目标更近了一步！

其实中国银川市也正在酝酿伊斯兰债券业务。 由宁夏自治区和银川市两级财政控股的地方性股份制商业银行宁夏银行最先开启了大陆地区的伊斯兰金融业务试点工作。宁夏银行利用区位优势，遵循伊斯兰教义和律法，并结合中国具体国情，经宁夏银监局批准，于 2009 年 12 月 24 日开始试点开办伊斯兰银行业务，这是首家中资银行获准开办伊斯兰银行业务。