学区房的价格，一个残忍的指标

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买学区房划算吗？

温义飞，用过都说好。

学区房的价格是一个非常残忍的经济指标。

我们常说父母对孩子的爱是无价的，但是学区房溢价却明确的指出了家长愿意为孩子的教育付出多少钱。

学区房到底多贵？

计算学区房溢价非常简单，只需要在学区划分的边界两侧取一样的房子，他们之间的价格差异就是人们愿意为好学校支付的价格。

伦敦政经做过相关的研究，如果一个住房处在英国最好的学区之中，那么房子就会因此增值 15% 到 20%，而在全球市场，这个增值幅度估计为 5% 到 40%。

中国各个城市的情况不太一样，这里就以北京，上海和杭州为例。

下图是北京的情况，图片来自同衡城市研究的报告。北京东城，西城和海淀区重点小学学区内的房价要比相邻同样房型贵 20% 以上，朝阳群众表示其他区境界还是太低。（这个资料里的北京房价是不是略低了？）

上海的样本取自四个区域，分别是：徐汇区徐家汇，浦东新区洋泾，静安区新闸和杨浦区黄兴。学区对房价的影响为 20.63%，影响力仅次于房屋建筑面积。距重点小学距离每增加 100 m，住宅价格平均下降 0.499%。

杭州主城区的小学溢价率相较北京上海都低了不少，拥有重点小学的学区房溢价为 12.8%。但是，在杭州市区重点中学附近的学区房也同样有 25.5%的溢价。

那么，买学区房划算吗？

根据清华大学胡婉扬的研究结论，2011 年北京城市居民愿意为重点小学的学区房支付 18% 的溢价，而重点小学平均择校费为 13 万元。如果按照一套房 50-60 平方米的住房来计算，择校费开销大约为每平方米 2000-3000，总的溢价金额正好与 2011 年平均择校费相差不多，学区房市场和择校费市场在一定程度上达到了均衡。

按这样算，如果你想住大房子，那么买学区房是不划算的，因为房屋均价是按比例提高，而择校费是恒定不变的。

但是胡教授的这个计算有一个问题，那就是房屋的溢价是持续的，人们在最终出售房屋时可以收回这笔溢价。实际上的成本只有这笔溢价所产生的利息。假设房子因为靠近学区而贵了 15 万，即使按 10% 的利率来算，每年也只有 1.5 万左右的成本。

另外，大城市房价不断上涨，这笔学区房溢价成本在被房价涨幅对冲过之后，会远低于择校费。因此，买学区房在财务上是划算的。

但是，对于社会来说，重点小学存在本身就是不划算的。儿童教育的质量分化越来越严重，教育资源分配取决于上一代人的社会阶级。这就是所谓教育资本化。

教育的资本化和精英化并不一样。优质教育资源本身的稀缺性决定了受教育的权利是有差异的，因此精英教育在所难免。但是，谁有资格接受精英教育应该由学生本身通过竞争来区分，而不是取决于他们父母的财富和地位。

高等教育权利的公平竞争就需要基础教育的平等，不然乡镇小学的孩子和重点小学的孩子就在未来的高考中如何竞争？

“牛小对渣中”或者“教师的定期轮岗”，都是基础教育公平化很好尝试。想象一下，当优质高等教育的门槛不再是你爸爸能买得起学区房，而是完全取决于个人能力时，教育资源就会更合理的分配，阶级流动性会增强，社会也更加有活力。

当然，这也有一点不利。万一我未来的儿子学习不好，怪不到学校就只能怪基因了。

参考文献：

1. Gibbons S. Big ideas: valuing schooling through house prices[J]. Centrepiece, 2012, 17(2): 2-5.

2. 石忆邵, 王伊婷. 上海市学区房价格的影响机制[J]. 中国土地科学, 2014, 28(12).

3. 毛丰付, 罗刚飞, 潘加顺. 优质教育资源对杭州学区房价格影响研究[J]. 城市与环境研究, 2014 (2): 53-64.