问题补充：

以我住的小区为例：房子总值 270 万，年租金 6.2 万，房租的收益率才 2.3%。

想象一间房屋，地处边缘，交通不便，没有商业配套，他的租金会不会很高？

同时想象另一间房屋，周边有三条地铁在同时建设，新的商业中心将在附近拔地而起，医学、学校……一切都将在未来三年内建设完毕。那么他的房价会不会很高？

假如有一间房屋同时拥有以上两种性质，他的租售比自然就低了。

以上例子的本质在于，租金只能反映当前的居住价值，而房价却是未来居住价值的折现。但对于快速发展的国家来说，未来的居住价值有可能增长很快，这就导致当前看来的租售比较低。

上面的例子并不是一个在均衡状态下发生的情况，而是假设了更高的居住价值会吸引更多的需求。对这个例子的一个疑问是：假如一个封闭城市也在大兴土木，建造地铁与商业配套，但房屋的总需求却仍然保持不变，这种情况下，低租售比的现象会发生吗？

答案也是肯定的。在一般情况下，除了食品之外，人们在某一样商品上的花费占其总消费的比例总是相对稳定的，比如下图的发达国家（图 1 为美国，图 2 为英国）中，每个家庭花费在住房（包括房租、水电煤、物业管理费等）上的消费占家庭总消费的比例在 1970 到 1995 年间都稳定的四分之一左右。

中国也有类似的现象，从 1995 年到 2013 年，住房消费占家庭总消费的比重总是稳定在 10%左右（中国住房消费占比较低的原因是自有房屋租金被低估）。

假设一个人总是花费其收入的一个固定比例来租房，那么在某种情况下，甚至不需要前文的地铁或商业中心即将落成的假设，我们也可以得到一个非常低的租售比。这种情况就是收入高速增长。

想象一个发达国家，例如美国，每年国民收入的实际增长约为 2%，贴现率为 5%。如果房价表现为未来 30 年房租的贴现总和，那么一间当期租金为 1 的新房的贴现租金总和为

，如此可以算出当前年租金为该房屋的贴现租金和的5%。

而另一个发展中国家例如中国，每年国民收入的实际增长率为 8.5%。由于未来收入上涨快，未来的租金也就多，提高了未来租金的贴现总额。利用同样的公式，可以算出当前年租金为该房屋贴现租金和的2%。

这样，分别使用 2%和 8.5%的收入增长率，我们就轻易模拟出了一个 1:240 的租售比和 1:600 的租售比，且无须提到任何关于房地产泡沫的内容。中国在过去十多年的居民收入增长正是高租售比的保证。而随着未来人们收入的上升以及收入增速的下降，这样的高租售比必然会下降，直至发达国家的水平。

类似的观点我在房价何时崩溃？ - chenqin 的回答中也提到过——资产价值的关键始终在于经济体生产率的「增速」，不管是土地的生产率还是劳动力生产率，保持生产率的稳步提升，则泡沫坚硬如磐石；生产率停止提升，则磐石脆弱如泡沫。