首先要弄懂两个核心问题，

房价是由哪些东西构成的，房地产行业在中国代表着什么

来来，我先给大家讲一个故事，来阐述下我对第一个问题的理解。

从整个房地产开发的过程来说明房价是由哪些东西构成

从前有一个土豪张，她挖煤赚了很多很多的钱钱，十个亿人民币哦

（某县地产大亨 土豪张）

有一天她拍脑门突然想建一栋房子，房地产行业火啊，国民经济命脉有木有。

她首先找来几个狗头军师ABCDE开会先。

• Step1：先要进行投资决策和市场分析 Cost :150万

撰写项目立项和可行性研究，这可不是拍脑门就能搞出来的，OK，土豪张找来狗头军师A，他们签订了合作意向书、确定了初步开发方案，编制、申报审批项目建议书。

• Step2: 取得土地的使用权 Cost: 1亿（地价款+各项税款合计）

她中意了村头的两块地，一块是集体土地，一块是拆迁土地。

在军师B的帮助下，果断拿地。土豪变地王

• 插入篇：1个亿的背后(此段略长略无聊，慎读，可跳过，插入篇就是告诉你土地为什么值钱)

集体土地的征用程序（土地一级开发）：

1. 申请建设用地
2. 拟定征地方案
3. 受理、审批土地
4. 确定征地方案
5. 发布征地公告
6. 实施征地补偿安置
7. 颁发《建设用地批准书》

在以上步骤中涉及到的费用：

• 土地补偿费
• 青苗及树苗补偿费
• 地上物补充费
• 劳动力安置费
• 新菜地开发建设基金
• 耕地占用税
• 征地管理费
• 超转人员安置费
• 耕地开垦费
• 新增建设用地有偿使用税

拆迁用地安置程序（土地一级开发）：

1. 拟定拆迁安置方案
2. 提出拆迁申请
3. 颁发《房屋拆迁许可证》
4. 签订房屋拆迁责任书
5. 发布拆迁公告
6. 召开拆迁动员会
7. 签订拆迁补偿协议，进行安置

在以上步骤中涉及到的费用：

• 国有土地房屋拆迁补偿费
• 集体土地房屋拆迁补偿费
• 城市房屋拆迁搬家补助费
• 拆迁标准租私房资助费
• 提前搬家奖励费
• 临时安置补助费（周转费）
• 停产停业综合补助费
• 一次性异地安置补助费
• 危旧房改造区内的拆迁安置补偿费
• 房屋拆迁管理费
• 房屋拆迁服务费
• 危改小区树木移植费
• 园林部门所有树木补偿费

建设单位取得国有土地使用权（土地的二级开发）

主要形式：划拨、招标、挂牌、拍卖

• 防洪工程建设维护管理费：每平方米20元+每年每平方米2元
• 土地权属调查、地籍测绘费：最高不超过30万元
• 地价评估费：按照土地价格0.1‰到5‰
• 资金占用费、土地闲置费

 

（以上为一般情况，各地区不同情况有所不同，但这个不是重点，是不？大家会意一下一块土地背后的各种"苛捐杂税"）

• Step3：确定规划设计方案获得规划许可 Cost:500万

传说中的“报建”

在这个过程中，土豪张要个各种、各种相关部门打交道。

申请各种证《建设用地规划许可证》、《建筑施工许可证》《规划设计条件通知书》及用地红线

等等等等等等.....

很多费用的发生都是和投资本身的百分比有关，500万是我暂估的，没有计算很多花销。

如此繁琐，土豪张要累觉不爱了，不过没关系，到下一个环节，她就能成为大爷了。

• Step4：工程前期 Cost:1200万

土豪张找来开设计院的C君、勘察院的D君、做市政设计的E君、招投标的F君

发生费用：

• 工程勘察（测量）费（150万）
• 市政园林设计费（250万）
• 土建安装设计费（600万）
• 建设工程招投标管理费（10万）
• 招标代理服务费 （100万）
• 其他费用，工程概算费等（100万以内）

• step5 :建设阶段 Cost : 3亿

这个过程虽然写的最少，但是应该是最复杂的一个过程，长期投身于土建事业的老中青年们会深有赶脚.

一个土建项目的建设周期约为两年，投入生产的人员可以数以百计甚至更多。大家自行补脑下工地上热火朝天的场面。工程师、设计师、监理方、施工员、电工、焊工、瓦工、建筑材料供应商，混凝土运输工，所有你能想到和想不到的角色。

3亿是个什么概念呢？

一个二线城市三环内，一个8栋20层的高层构成的小区（含景观）

每平米的建筑造价在1600—1800元左右

step 6 :建设阶段和竣工阶段的各种税 Cost:2000万

土豪张平时交些水电煤气费都烦死了，这些更让人上火。

• 城市基础设施“四源”建设费

• 市政公用设施建设费： 城近郊100元/m2

• 城市基础设施建设费： 城近郊住宅160元/m2，非住宅200元/m2

• 地下水资源费： 住宅9元/m2

• 竣工档案保证金：工程概算1%-3%
• 防空地下室异地建设费：1640元/m2
• 建材发展补充基金：住宅免交

step 7: 竣工阶段 Cost:500万

• 建设工程验收手续
• 开发项目验收与备案
• 人防工程验收与备案
• 规划验收与备案
• 建设工程档案资料的报送移交
• 商品住宅性能认定
• 竣工统计登记、竣工房屋测绘和产权登记

以上都需要和各种部门打交道的，大家随意感受下

step8: 租售阶段 Cost:4000万

这部分我认为是分为两部分的，一是房地产营销和销售的成本，可通俗理解为打广告、建售楼处等，此处不多谈，另一部分就是各种需要交纳的税费。

• 企业所得税：33%
• 房屋所有权登记费：80元/套
• 住房交易手续费：3元/m2
• 营业税：销售收入5%
• 城市维护建设税：营业税的7%
• 居住小区物业管理启动经费：建安工程费的2%
• 住宅共用部位、共用设施设备维修基金：销售价格2%
• 物业管理费：政府指导价
• 教育费附加：营业税的3%
• 印花税：建筑工程勘察合同—0.05%，安装工程承包合同0.03%，销售合同0.03%，转让土地使用权0.05%，房屋出租0.1%，土地使用证、房屋所有证5元
• 契税：成交价格的3%，个人购买普通住宅1.5%

本想最后测算出一个结果，但前提都是在一个比较模糊的假设和估测下，没法个大家一个稍准确的结果，只能给出一个大概的数值：如果每平米的房价是1万元的话，经过上面的步骤，我个人认为实际成本7000是有的。

面包贵是吧 面粉还不便宜呢？

房地产行业在中国意味着什么？

从上面的开发步骤，我们不难看出，说是国民主要经济之一并不为过。

从经济角度来讲，几乎没有行业能与政府联系的如此紧密，巨大的经济产业链，一个高层住宅小区的造价是3亿左右，一个城市有多少这样的小区呢？中国呢？

从个人来讲，参与到这个产业的人成百上千，每一个环节的生产和过程的审批要经过多少人？

几乎每个工科院校都有土建等专业，从这一小点就可以看出从事这个行业的数量。

房地产不单单是政府的事情，是整个社会中一部分人共同构成的经济体。 

房价为什么这么高，还有很多市场因素，比如说刚性需求、比如说开发商虚假哄抬市场等等，这些答案不管是知乎上还是其他网站上都有过诸多的解答，在这里不多谈。

内因和外因，都很重要。

我觉得如果了解了下房地产开发的流程，这个思路可以对于地产的很多问题有一定的认识：

比如，为什么中国的房价相比外国的这么贵？

（回顾下我国的开发流程，想象下外国的开发流程）

比如，房地产何时崩盘？

（崩盘了是开发商一个人跳楼吗？牵一发而动全身有木有）

等等等......