今天想和大家聊聊房地产。

先从几个消息说起：

1、最近北京某位大地主一次性卖 41 套房，低于市场价 20%-30%出售。

2、各地土地流拍现象频出，太原 8 块黄金地块流拍；厦门地价腰斩；土地流拍规模明显高于往年。

3、房产税或将加速落地。

4、房地产板块股票在今年 1 月大幅上涨近 50%后连续暴跌，目前相比高点已经接近腰斩，今年以来下跌 24.82%。

站在眼下这个时间点，许多人心中充满了疑问:房价拐点是否到来？ 现在到底能不能买房?

一

要分析房价走势，先得了解：是什么驱动了中国房价的持续上涨？

概括起来，中国房价高增长的驱动因素主要有以下 4 个因素：

1、人口：我国人口高增长所产生的刚需及改善型需求。

2、收入：中国经济高增速到来了居民收入的高增长。2017 年城镇居民可支配收入已是 2000 年的 5.5 倍。

3、货币环境：货币供应量在过去的 17 年涨了 13.39 倍至 170 万亿规模。

4、政策环境：多数地方政府奉行土地财政，卖地是主要收入来源，土地供给由地方政府遥控，不断推升土地成本，导致房价不断上涨。

二

但是，过去房价的“推手”如今已经发生变化：

1、中国人口增长的高峰拐点已经来临，人口老龄化日趋严重。有相关媒体报道称，本世纪末中国人口可能面临不足 10 亿的人口危机问题。人口增长带来的住房刚需大大减弱。

2、居民可支配收入高速增长已成为过去时。从 2013 年开始居民可支配收入增速跌破两位数增速，进入个位数收入增速时代：

数据来源：Wind，CCEF 研究

3、促进房地产投资性需求的宽松货币环境正逐渐改变。宽松的流动性、较低资金成本是推动近几年房价上涨的主要动力。而目前去杠杆已经成为市场主旋律，宽松货币环境已经不复存在。

同时，居民负债比率不断上升，已经接近 80%，这些负债主要用途就是买房。也就是说，居民通过贷款买房基本到达上限。

数据来源：Wind，CCEF 研究

4、政策收紧。十九大报告中已经定调房地产市场调控的主基调：房子是用来住的，不是用来炒的。在这一大的政策方针指引下，各地都采取了限购、限价措施，对房地产需求端影响已经愈发明显，投资性需求大幅减少。

今年 7 月《棱镜》的一篇文章讲到，连上海这样的一线城市卖出一套二手房都成了非常困难的事情，三线四城市流动性就更差了，因为需求端的政策压制实在太严苛。同时，货币化棚改这个对近两年房价上涨最大的助推器正在逐步退出，对房地产市场影响深远，这从该政策一推出房地产股票大跌也能得到印证。

在供给端保持相对稳定的情况下，需求端的萎缩会导致房价下跌压力。

三

一个很重要的问题：我国房市泡沫到底有多大？

衡量股票价值高低的指标是市盈率，而衡量房地产估值需要谈一个指标：租金回报率。租金回报率=一年得到手的租金 / 房屋总价，举个例子：

（2800 元 / 月 *12 月）/（10000 元 /㎡*90㎡）=3.73%。

在国际市场比较普遍的说法是：当大部分房子的年租金收益率低于 2%时，那么可以认为房地产整体存在比较大的泡沫。当大部分房子的年租金回报率低于 1%时，泡沫就相当严重了，可以毫不犹豫地卖出住房。

目前国内主要城市的租金回报率：

数据来源：wind, 长江证券研究所报告

可以看到，目前很多主要城市都已经进入“高估值”区域。

我们再把房价收入比叠加进来，进一步了解中国房地产泡沫的情况：

备注：房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比；房价租金比是指每平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值。

再看看中国主要城市的风险指数：

其中风险指数大于 80%的有北京、上海、厦门、深圳，而低于 45%的为成都、重庆等。

那么，在全球来看，中国的房价是个什么水平？

数据来源：numbeo，CCEF 研究

中国此轮房价上涨最多的 20 个城市的平均房价租金比已达 41，远高于世界其他一线城市平均 29 的水平。

宇宙万物皆有周期。

但是持续的上涨会让绝大部分人忘记周期，以为会永远上涨。

总结：

1、几乎可以确定的讲，当前房市泡沫已经很明显。

2、但是有泡沫不一定会破灭。

3、虽然不知道泡沫是否会破灭，但是没必要再追逐这个泡沫了。一二线城市的经济基本面对泡沫的支撑力较强，但是三四线城市的泡沫支撑力很弱且越来越弱。

4、此时买房性价比会低于买房地产股票。如果就是喜欢房子， 可以考虑买房地产股票。买房只有房价上涨才赚钱，但是买房地产股票却不一定。房价下跌时也会有房产交易，房地产商还是可以赚钱，好的房地产商甚至可能在衰退周期以大吃小提升市场份额。目前部分优质房地产股票市盈率不足 8 倍，运营能力强，投资价值已经凸显。

5、投资房产不如投资好股票。目前 A 股估值处于历史底部，而房产估值处于历史高位，两者风险收益比不同，A 股投资性价比更高。

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本文主要参考了华安基金首席经济学家林采宜博士的相关研究资料，在此表示感谢。

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